Vermietete Immobilie verkaufen: Was Sie über Mieterrechte und Verkaufsstrategie wissen müssen
Eine vermietete Immobilie zu verkaufen ist in der Schweiz jederzeit möglich. Der Gesetzgeber schützt jedoch bestehende Mietverhältnisse explizit: «Kauf bricht Miete nicht». Wer den Verkaufsprozess sauber strukturiert, vermeidet rechtliche Risiken und erzielt häufig sogar einen höheren Preis als bei einer Leerräumung.
Der Grundsatz «Kauf bricht Miete nicht»
Übernimmt eine Käuferin oder ein Käufer eine vermietete Immobilie, tritt sie oder er automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Die Konditionen — Mietzins, Kündigungsfristen, Nebenkostenregelung — bleiben unverändert. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich, jedoch nur unter klar definierten Voraussetzungen und mit erstreckbaren Fristen.
Strategie A — Verkauf mit bestehenden Mietern
Diese Variante eignet sich für Renditeobjekte und Mehrfamilienhäuser. Käufer sind hier in der Regel Investoren, die laufende Mieteinnahmen schätzen. Eine saubere Dokumentation der Mietverhältnisse, ein aktuelles Vermieterspiegel-Übersichtsblatt und eine transparente Aufstellung der Nebenkosten sind die wichtigsten Verkaufsargumente.
Strategie B — Verkauf nach ordentlicher Kündigung
Bei selbst genutzten Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern, die einzeln verkauft werden sollen, lohnt sich häufig der Verkauf im leeren Zustand. Vorausgesetzt, eine ordentliche Kündigung ist möglich und der Mietausfall in der Vermarktungsphase wird einkalkuliert.
Besichtigungsrecht und Zumutbarkeit
Mieterinnen und Mieter müssen Besichtigungen dulden, jedoch nur in zumutbarem Umfang. Termine sind frühzeitig anzukündigen, an die Lebensgewohnheiten der Mieter anzupassen und in der Zahl begrenzt. Eine respektvolle und transparente Kommunikation mit den Mietern erleichtert den gesamten Prozess erheblich.
Häufige Stolperfallen
Erstens: Mündliche Nebenabreden zwischen Vermieter und Mieter, die nicht im Vertrag stehen, übertragen sich nicht automatisch auf den neuen Eigentümer — werden im Streitfall aber rechtlich relevant. Zweitens: Hinterlegte Mietzinskautionen müssen sauber übertragen werden. Drittens: Anstehende Mietzinsanpassungen wegen Referenzzinssatz-Bewegungen sollten vor Vermarktung sauber dokumentiert sein.
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