Eigenmietwert-Abschaffung 2029: Folgen für Eigentümer und Markt
Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung mit 57,7 Prozent Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts gesagt. Der Bundesrat hat die Übergangsfrist bis Ende 2028 festgelegt — die Reform tritt damit per 1. Januar 2029 in Kraft. Für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer ist das eine der einschneidendsten Steueranpassungen der letzten Jahrzehnte. Wer richtig plant, kann von der Reform profitieren. Wer sie ignoriert, riskiert eine schlechtere Position.
Was bisher galt — und was sich ändert
Bis Ende 2028 versteuern Wohneigentümer einen fiktiven Mietwert ihrer selbst bewohnten Liegenschaft als Einkommen. Im Gegenzug dürfen Schuldzinsen und werterhaltende Unterhaltskosten von den Steuern abgezogen werden. Ab dem 1. Januar 2029 entfällt sowohl die Besteuerung des fiktiven Mietwerts als auch die Abzugsmöglichkeit für Schuldzinsen und Unterhalt — mit Ausnahme energetischer Sanierungen, die weiterhin abzugsfähig bleiben können.
Wer gewinnt, wer verliert?
Klare Gewinner: Eigentümerinnen und Eigentümer mit niedriger oder ausbezahlter Hypothek. Sie zahlen heute Steuern auf einen Mietwert, dem kaum Abzüge gegenüberstehen. Ab 2029 entfällt diese Belastung — ein nennenswerter Liquiditätsgewinn.
Klare Verlierer auf den ersten Blick: Haushalte mit hoher Hypothekenlast und grossem Sanierungsbedarf. Sie verlieren den Schuldzins- und Unterhaltsabzug, ohne den die fiktive Mietwertbesteuerung bislang erträglich war. Die Wirkung auf die Steuerrechnung hängt jedoch stark von der individuellen Konstellation ab.
Zweitwohnungen: Hier wird ergänzend eine kantonale Liegenschaftssteuer eingeführt. Insbesondere in den Ferienkantonen Graubünden, Wallis und Tessin sind die Auswirkungen wirtschaftlich relevant.
Was tun bis 2029?
Eigentümerinnen und Eigentümer sollten die Übergangsfrist aktiv nutzen. Drei Themen stehen im Fokus: erstens das Verhältnis von Hypothek und Eigenkapital — vorzeitige Amortisation kann ab 2029 wirtschaftlich attraktiver sein. Zweitens grössere Sanierungen, die noch unter den heutigen Abzugsregeln steuerlich begünstigt sind. Drittens die strategische Frage, ob Zweitwohnungen langfristig im Bestand bleiben sollen.
Was bedeutet die Reform für den Immobilienmarkt?
Mittelfristig dürfte die Reform den Markt in zwei Richtungen bewegen. Erstens werden hypothekenfreie Eigenheime steuerlich attraktiver — was Käuferinteresse an Vollkäufen stützt. Zweitens entstehen Anpassungen im Zweitwohnungsmarkt, weil die Liegenschaftssteuer in Ferienregionen das Halten von Zweitobjekten verteuern kann.
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