Tragbarkeit berechnen: Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?
Die Tragbarkeit ist die zentrale Prüfgrösse, die Schweizer Banken bei jeder Hypothekenfinanzierung anwenden. Sie entscheidet darüber, welcher Kaufpreis für ein Haushaltseinkommen tatsächlich realistisch ist — unabhängig vom aktuellen Zinsumfeld. Wer die Tragbarkeit selbst rechnen kann, geht mit klarem Blick in die Immobiliensuche.
Die Formel — vereinfacht erklärt
Die Tragbarkeit berechnet sich aus drei Komponenten: kalkulatorischer Zins (typischerweise 5 Prozent auf die Hypothek), Amortisation (1 Prozent jährlich auf die zweite Hypothek bis 65 Prozent Belehnung) und Nebenkosten (rund 1 Prozent des Liegenschaftswertes). Die Summe dieser Kosten darf ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten.
Rechenbeispiel
Ein Paar mit einem Bruttoeinkommen von 180'000 CHF pro Jahr möchte ein Haus für 1'200'000 CHF kaufen.
Eigenkapital benötigt: 240'000 CHF (20 %)
Hypothek: 960'000 CHF
Kalkulatorischer Zins (5 %): 48'000 CHF
Amortisation (1 % auf 2. Hypothek bis 65 %): 4'200 CHF (auf 180'000 CHF zweite Hypothek)
Nebenkosten (1 % Liegenschaftswert): 12'000 CHF
Total jährliche Wohnkosten: ca. 64'200 CHF
Zulässig (1/3 Brutto): 60'000 CHF
→ In diesem Beispiel ist die Tragbarkeit knapp überschritten. Entweder höheres Eigenkapital, niedrigerer Kaufpreis oder zweites Einkommen optimieren die Situation.
Warum 5 Prozent kalkulatorischer Zins?
Auch bei niedrigen Marktzinsen rechnen Banken konservativ mit 5 Prozent. Damit wird sichergestellt, dass die Hypothek auch in einem Zinsanstieg tragbar bleibt. Diese konservative Vorgabe schützt Käufer langfristig vor Überschuldung.
Was die Tragbarkeit verbessert
Erstens mehr Eigenkapital: Reduziert die Hypothek und damit den kalkulatorischen Zinsaufwand. Zweitens zweites Einkommen: Eine sauber dokumentierte Doppelverdienersituation erweitert den Tragbarkeitsrahmen. Drittens niedrigere Nebenkosten: Eine energetisch sanierte Liegenschaft mit klar dokumentierten Betriebskosten überzeugt Banken.
Was die Tragbarkeit verschlechtert
Bestehende Verbindlichkeiten (Leasing, Konsumkredite), unregelmässige Einkommensbestandteile (Boni, selbständige Tätigkeit) und Objekte mit hohem Renovationsbedarf führen zu Abschlägen oder höheren Eigenmittelvorgaben.
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