Eigenkapital, Belehnung, Amortisation: Hypothekenfinanzierung verständlich erklärt
Die Schweizer Hypothekenfinanzierung folgt drei klar definierten Grundregeln. Wer Eigenkapital, Belehnung und Amortisation versteht, kennt das gesamte Fundament — und kann mit Bank und Vermittler auf Augenhöhe sprechen.
Eigenkapital — die 20-Prozent-Regel
Banken finanzieren in der Schweiz maximal 80 Prozent des Liegenschaftswertes als Hypothek. Die übrigen 20 Prozent müssen Käuferinnen und Käufer als Eigenkapital einbringen. Davon dürfen maximal die Hälfte aus der Pensionskasse oder Säule 3a stammen — mindestens 10 Prozent harte Eigenmittel ausserhalb der Vorsorge sind Pflicht.
Belehnung — wie hoch darf die Hypothek sein?
Die Belehnung ist das Verhältnis zwischen Hypothek und Liegenschaftswert. Bei einem Kaufpreis von 1'000'000 CHF und einer Hypothek von 800'000 CHF beträgt die Belehnung 80 Prozent. Innerhalb dieser 80 Prozent unterscheiden Banken zwischen einer ersten Hypothek (bis 65 Prozent Belehnung) und einer zweiten Hypothek (von 65 bis 80 Prozent), die zwingend amortisiert werden muss.
Amortisation — die Rückzahlungspflicht
Die zweite Hypothek (15 Prozent des Liegenschaftswerts) muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung — je nachdem, was früher eintritt — auf 65 Prozent Belehnung zurückgeführt werden. Dafür stehen zwei Wege offen: direkte Amortisation (jährliche Rückzahlung an die Bank) oder indirekte Amortisation (Einzahlung in eine Säule 3a, die später die zweite Hypothek tilgt).
Direkte vs. indirekte Amortisation
Die direkte Amortisation reduziert Schuld und Zinslast unmittelbar. Bis 2028 ist sie steuerlich weniger attraktiv als die indirekte Variante, weil sie Schuldzinsabzüge reduziert. Mit der Eigenmietwert-Abschaffung ab 2029 verschiebt sich diese Logik — direkte Amortisation wird in vielen Fällen wieder attraktiver. Die indirekte Amortisation über Säule 3a kombiniert Schuldzinsabzug mit steuerprivilegiertem Vorsorgesparen und ist im aktuellen Steuerregime häufig der wirtschaftlichste Weg.
Wie sich diese drei Hebel beeinflussen
Wer mehr Eigenkapital einbringt, senkt die Belehnung und reduziert damit Zins- und Amortisationspflicht. Wer dagegen Eigenkapital für Investitionen behält, akzeptiert höhere Wohnkosten. Diese Abwägung ist individuell — und gehört in eine fundierte Finanzplanung vor jedem Immobilienkauf.
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